Finansiering af ejerbolig
– hvad skal du vide?

Når du står og skal købe ejerbolig – om end du er førstegangskøber eller veteran på boligmarkedet – har vi nogle vigtige informationer og gode råd til dig.

Vi har faktisk lavet en punktopstillet guide over hele forløbet, som du selv kan følge, hele vejen gennem dit boligkøb her

Vores kyndige rådgivere står selvfølgelig klar til at skræddersy den rette løsning til dig og dine behov.

Hos Fælleskassen tilbyder vi finansieringsløsninger både alene og i samarbejde med Totalkredit, så kontakt os og hør, hvordan vi kan hjælpe dig.

Det samme gælder naturligvis også, hvis du ønsker rådgivning om låneomlægning, energirenovering eller istandsættelse af din ejendom.

Finansiering af din bolig

Ved finansiering af din ejerbolig er den mest almindelige løsning at få op til 80% af købesummen finansieret gennem et realkreditlån, hvor de resterende 20% kan udgøre forskellige blandingsforhold af egenfinansiering og boliglån i Fælleskassen.

Dog skal du regne med altid selv at have min. 5 % i udbetaling udover omkostningerne ved købet.

I nogle tilfælde kræver vi også, at du har mere end 5% af udbetalingen.

Udover finansiering af ejerbolig, kan vi også hjælpe med en lang række andre boligformer.

Vores rentesatser på andelsboliglån er eksempelvis blandt de laveste på markedet og vores rådgivere er yderst kompetente og erfarne, når det kommer til alternative boligformer

Hvad er et realkreditlån?

Ordet realkredit betyder i bund og grund, at hvis du for eksempel låner en million kr. til din nye bolig, så finder vi en eller flere investorer, der køber realkreditobligationer svarende til dit lån.

Deres ”afkast” bliver så renten fra dit lån.

Generelt kan investorer godt lide realkreditobligationer, fordi de anses som meget sikre investeringer.

Derfor bliver renten på realkreditlån som regel noget lavere end ved andre låneformer, som ikke er baseret på realkreditobligationer.

Fælleskassen samarbejder med Totalkredit om at tilbyde realkreditlån i forbindelse med boligkøb.

Nu får du endnu flere Kundekroner

Totalkredit har pr. 1. januar 2024 besluttet at forhøje KundeKroner-rabatten, så privatkunder med lån i Totalkredit får glæde af, at det går godt i Totalkredit.

KunderKroner-rabatten stiger fra 0,15% til 0,20% af din restgæld – med tilbagevirkende kraft fra 1. januar 2024 og gælder indtil videre til og med 2027.

Du får KundeKroner, fordi Totalkredit primært er ejet af en forening af kunder. Foreningen hedder Forenet Kredit.

Når Forenet Kredit tjener penge fra bl.a. ejerskabet af Totalkredit, så har de mulighed for at give et årligt tilskud til Totalkredit, som vi kan give videre til dig og alle de andre kunder i form af KundeKroner.

Det er indtil videre besluttet, at der gives rabat frem til 31. december 2025. Men det er Totalkredits mål, at du også fremover vil få KundeKroner – og Totalkredit har givet KundeKroner hvert år siden 2017.

Hvad består omkostningerne til lånet af?

Når du optager et realkreditlån, er der tre centrale begreber, som du skal kende for at forstå, hvad det koster at låne. Rente, afdrag og bidragssats.

Renten er det, du betaler månedligt til de førnævnte investorer, som ejer realkreditobligationerne bag dit lån, for at låne deres penge.

Afdragene er selve tilbagebetalingen af dit lån og med betalingen af afdrag reducerer du løbende gælden på lånet.

Bidragssatsen er det gebyr, som du betaler til dit realkreditinstitut hver termin, for at administrere og tage risikoen ved lånet. Bidragssatsen falder i takt med, at du afdrager på dit lån. Du kan altid se, hvor meget du betaler i bidragssats i terminsopkrævningen for hver enkel måned. Ydermere er Totalkredit de eneste, der betaler en del af bidragssatserne tilbage til kunderne i form af KundeKroner. Du får derfor pt. 375 kr. pr. kvartal for hver million du har i restgæld.

Fast eller variabel rente

Med et realkreditlån kan du vælge mellem variabel og fast rente. Den variable rente justeres løbende efter det generelle niveau, mens den faste rente fastsættes for hele lånets løbetid. De fastforrentede lån ligger typisk højere end de variable.

Hvis du vælger den variable rente, kan du få et tilpasningslån, hvor du kender renten i et aftalt antal år ad gangen eller et F-Kort, hvor renten justeres hvert halve år. Hør mere om fast eller variabel rente i denne video:

Rentetilpasning

Med et Tilpasningslån varierer renten over lånets løbetid og bliver tilpasset med jævne mellemrum. I de fleste tilfælde kan du selv bestemme, hvor ofte det skal ske – og det er en god idé at være godt forberedt. Tager du for eksempel et F3 lån, tilpasses renten hvert tredje år, og med et F5 lån er det hvert femte år osv.

Hvis du ikke gør noget, bliver renten automatisk tilpasset. Du får besked om, hvad den nye rente bliver, når lånet fortsætter med en ny periode. Du har flere muligheder, når dit lån skal tilpasses:

  • Forkorte eller forlænge perioden: Du kan eksempelvis vælge at skifte dit F3 lån til et F5 lån eller omvendt. En kortere periode kan være en fordel, hvis du går i salgstanker. Omvendt er omkostningerne ved dit lån ofte lavere, når du vælger længere tid mellem rentetilpasningerne.
    Omlægge lånet: Hvis du overvejer at lægge dit lån om til en anden lånetype – fx fra variabel til fast rente – kan det være smart at gøre det op til en rentetilpasning.
  • Ændre på løbetiden: Du kan også ændre løbetiden på dit lån op til en rentetilpasning – fx fra 15 til 20 år eller omvendt.
  • Låse renten fast: Hvis du forventer, at renten kommer til at stige frem mod rentetilpasningen, kan du vælge at låse renten fast, allerede før rentetilpasningen finder sted.
  • Ændre på afdrag: Hvis du har et lån uden afdrag, kan du vælge at ændre det til ét med afdrag. Eller omvendt, få en periode uden afdrag – hvis din økonomi tillader det.

Der er mange muligheder. Vær opmærksom på, at alle ændringer skal aftales senest to måneder før rentetilpasningen.

Det gælder udgangen af januar, april, juli eller oktober afhængigt af, hvornår dit lån rentetilpasses.

Høre mere om rentetilpasning her:

Med eller uden afdrag

En anden vigtig detalje, som du skal have styr på, når du optager et lån, er, hvorvidt det skal være afdragsfrit eller ej.

Lån med afdrag
Hvis du optager et lån med afdrag, betyder det, at du betaler af på din gæld. Dvs. at din gæld bliver mindre og mindre, indtil du har betalt det hele tilbage. Det kalder man også ”at spare op i sin bolig”. Bidragssatsen er lavere på et lån med afdrag end på et tilsvarende lån uden afdrag.

Lån uden afdrag
Vælger du et lån uden afdrag, betyder det, at du i en periode på op til 10 år ikke betaler af på dit lån. Det kaldes for et ”afdragsfrit lån”. Med et afdragsfrit lån bliver du ved med at skylde det samme i hele den afdragsfrie periode. Når den afdragsfrie periode udløber, skal du være opmærksom på, at din ydelse stiger væsentligt, fordi du skal betale af på dit lån over lånets resterende løbetid.

Se kort filmen, der forklarer forskellen.

Hvad sker der når afdragsfriheden udløber?

Når afdragsfriheden på dit lån slutter, kan det have stor indvirkning på din økonomiske situation. Det er derfor en god ide, at du taler med din rådgiver i god tid, så I sammen kan lægge en plan for hvad der skal ske.

Hvis du ikke gør noget, vil dit lån fortsætte, men du skal betale en højere ydelse på lånet, da du går fra kun at betale renter og bidrag på dit lån til at betale renter, bidrag og afdrag på lånet. Afhængig af din økonomiske situation har du dog en række muligheder:

  • Du kan fortsætte med dit nuværende lån og dermed afdrage lånet over den resterende løbetid. Din ydelse vil stige markant, da du begynder at betale afdrag og du har kortere tid til at betale din gæld tilbage – typisk 20 år. Nu begynder du til gengæld at spare op i din bolig i takt med, at lånet tilbagebetales. Din bidragsbetaling bliver derfor også lavere. 
  • Du kan lægge dit lån om til et nyt 30-årigt lån med afdrag, hvis din økonomiske situation tillader det. Hvis du vælger denne mulighed, vil din ydelse også stige, men da du har længere tid til at betale din gæld tilbage, vil din ydelse ikke stige lige så meget, som hvis du fortsætter med dit nuværende lån. I denne situation vil du ligeledes begynde at spare op i din bolig i takt med, at du nedbringer din gæld. Og din bidragsbetaling vil alt andet lige også blive lavere, fordi du begynder at afdrage din gæld.
  • Du kan lægge dit lån om til et nyt 30-årigt lån med op til 10 års afdragsfrihed, hvis din økonomiske situation tillader det og din bolig ikke er overbelånt. Med denne mulighed udskyder du på ny betaling af afdrag på din gæld. Afhængig af hvilken låntype du vælger, vil din ydelse alt andet lige ikke ændre sig væsentligt. Eftersom du i denne situation ikke begynder at nedbringe din gæld, vil du hurtigere blive påvirket af eksempelvis fald i huspriserne, i forhold til hvis du løbende nedbringer din gæld. Det kan være en god ide at optage et nyt lån uden afdrag, fx hvis du bruger den afdragsfrie periode til at afdrage dyrere gæld. Når den nye afdragsfrie periode udløber, vil din ydelse dog stige markant.

Se mere i denne video: